El Gobierno andaluz ha aprobado el proyecto de Ley de Tanteo y Retracto en Desahucio de Viviendas, que refuerza las medidas para luchar contra los desahucios y amplía la protección de las familias frente a las ejecuciones hipotecarias y las daciones en pago en la comunidad autónoma.
Como principal novedad, la norma permite a la Junta el ejercicio del derecho de compra preferente de los inmuebles afectados por este tipo de procesos, garantizando así la permanencia de las familias en las mismas. Además, se modifica el régimen sancionador para prevenir abusos y reforzar los derechos de las personas consumidoras en las operaciones de adquisición de viviendas protegidas.
El proyecto de ley será remitido al Parlamento andaluz para su debate y aprobación definitiva, si bien el Ejecutivo ya ha reservado en los presupuestos de este año una partida de 4 millones de euros para su aplicación.
En relación con el ejercicio del derecho de compra preferente de los inmuebles incluidos en procesos de ejecución hipotecaria y dación en pago, esta figura permitirá facilitar, mediante un alquiler social, la permanencia en sus hogares de las familias afectadas por desahucios. Además, la medida supondrá un incremento del parque público residencial de la Junta, que se destinará fundamentalmente a atender a aquellas personas en situación de vulnerabilidad y con mayores dificultades para acceder a una vivienda.
El proyecto establece que la Administración ejercerá el tanteo y retracto en función de la situación socioeconómica de las familias, aplicándose a los colectivos de especial protección y atendiendo a una tipología de inmuebles que deberá responder a las características exigidas para las Viviendas de Protección Oficial (VPO). Una vez ejercido el derecho de compra preferente, los afectados tendrán prioridad de alquiler sobre el inmueble que ha sido su domicilio habitual.
El tanteo y el retracto se realizarán en los procesos de dación en pago, mientras que para los procedimientos de ejecución hipotecaria se reserva solo el retracto, lo que implica intervenir al final del proceso una vez comunicado el desalojo y concluida la subasta judicial de la vivienda y su adjudicación. La medida se llevará a cabo en un periodo de 60 días naturales contados a partir de la notificación de la transmisión del inmueble al nuevo adjudicatario. En el caso de que se haya producido la subasta pero la familia todavía permanezca en el domicilio, dicho plazo se aplicará a partir del día en que el juez determine la fecha de salida de los moradores del inmueble. Si la Administración no tiene conocimiento de la orden de desahucio, podrá realizar la compra en el momento en el que tenga constancia de la misma.
El proyecto de ley fija como precio de la vivienda el valor del crédito a extinguir, en el caso de las daciones en pago, y la cantidad estipulada como valor de transmisión por el instructor judicial mediante resolución. Además de este importe, la Junta abonará los costes asociados a la operación.
El nuevo marco normativo prevé obligaciones de información y notificación a la Junta para los estamentos y profesionales que intervienen en los procesos de desahucio. Así, los órganos judiciales deberán trasladar, previo convenio con la Administración autonómica, los documentos relativos a la transmisión de la vivienda en subasta judicial y las órdenes de lanzamiento, mientras que los registradores de la propiedad tendrán que informar del cambio de titularidad del inmueble y los notarios, de las operaciones de transmisión. Por su parte, el adquiriente de la vivienda otorgada por dación en pago estará obligado a avisar de su adquisición para que se pueda ejercer el derecho de compra preferente. El proyecto reconoce también este derecho a los ayuntamientos, previo acuerdo con la Junta.
Sanciones
Finalmente, la futura norma modificará la Ley 13/2005 de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo para reforzar la protección de los adjudicatarios mediante la ampliación de los supuestos sancionadores. El proyecto introduce como sanción muy grave, con multas de entre 30.001 a 120.000 euros, la no devolución por parte de los promotores de las cantidades entregadas a cuenta por los adjudicatarios en caso de resolución del contrato de compraventa. Hasta ahora este supuesto no estaba tipificado como infracción. También se castigará con la máxima sanción a los promotores o personas jurídicas que mantengan vacía una VPO sin causa justificada por un periodo superior a tres meses.
Como faltas graves, sancionables con cuantías de entre 3.001 hasta 30.000 euros, se consideran el incumplimiento del adjudicatario de ocupar el inmueble como domicilio habitual y permanente en el plazo previsto, así como la no presentación de la documentación requerida sobre esa ocupación.
El texto aprobado hoy completará el marco normativo de la lucha contra los desahucios en Andalucía, que se inició con la Ley de la Función Social de la Vivienda, en vigor desde octubre de 2013 pero suspendida parcialmente por el Tribunal Constitucional a raíz de un recurso presentado por el Gobierno de España.
Normas y planes
Entre otras medidas impulsadas por la Junta durante esta legislatura, destacan la aprobación de la Ley de Protección de los Derechos de las Personas Consumidoras y Usuarias en la Contratación Hipotecaria sobre la Vivienda y el Plan de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía 2016-2020. Asimismo, se ha reforzado el Sistema Andaluz de Información y Asesoramiento Integral en materia de Desahucios, con el que se presta apoyo personalizado a través de la prevención, la intermediación y la protección, además de abrirse varias líneas de ayudas públicas al alquiler para personas afectadas y en situación de vulnerabilidad o con ingresos limitados.
La Administración autonómica también ha firmado convenios con el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) y la Federación Andaluza de Municipios y Provincias. Otro acuerdo, con la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), permitirá incorporar al parque público residencial unas 400 viviendas que permanecían vacías y que se pondrán a disposición de las familias más necesitadas a través de un alquiler social.
Esta producción legislativa y de medidas de acción, la más avanzada del conjunto de comunidades autónomas sobre la materia, hace frente a un problema que sigue teniendo una gran incidencia en Andalucía, aunque ya comienza a remitir. Según los datos del CGPJ, durante el año pasado se produjeron 9.998 lanzamientos (de cualquier tipo de inmuebles, no sólo de vivienda principal), lo que supuso un descenso del 6,5% respecto al año anterior.
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